근저당이 잡힌 집에 전세 — 절대 안 되는 건 아니고, 기준이 있습니다.
결론: 근저당 + 내 보증금이 집값의 70~80% 이내면 상대적으로 안전합니다
안전 기준
- 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 매매 시세의 70~80%
- 선순위 보증금(먼저 입주한 임차인들)도 합산에 포함
- 채권최고액은 실제 대출보다 크게 잡히는 경우가 많아 실제 대출 잔액 확인이 중요
추가 장치
- 전세보증보험 가입 여부가 리트머스 — 거절되면 위험 신호
- 전입신고 + 확정일자 + 점유 완성 필수
- 확정일자 순위가 내 앞선순위를 넘지 않는지
자주 묻는 질문
- 채권최고액이 대출보다 크게 잡혀있어요 — 채권최고액은 대출의 120~130%로 잡는 게 관행이라 실제 대출 잔액을 따로 확인해야 합니다.
정리하면
근저당 자체보다 "선순위 합계 vs 집값" 비율이 판단 기준입니다. 보증보험 가능 여부가 현실적인 체크입니다.
보증금이 걸린 계약은 계약 전 확인이 절반입니다. 등기부등본 읽는 법부터 같이 보시면 안전해집니다.
이 글은 일반적인 정보 안내이며, 지역 조례·최신 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 판단은 계약 전 전문가와 확인하세요.